공인중개사 공부 순서 – 과목 별 우선순위와 시간 배분 전략

공인중개사 공부, 순서부터 잘못 잡으면 실패한다

공인중개사는 매년 20만 명 이상이 응시하는 인기 자격시험이다.
그러나 매년 많은 수험생들이 시험을 포기하거나 과락으로 불합격한다.
대부분의 원인은 공부량이 부족해서가 아니다. 공부 순서와 시간 배분 전략이 엉망이기 때문이다.

공인중개사 시험은 1차 2과목, 2차 4과목(실제로는 3과목 평가)으로 구성되며, 총 6과목을 준비해야 하기 때문에 단순하게 ‘많이 한다' 고 합격할 수 있는 구조가 아니다.
효율적인 과목별 우선순위 설정과 시간 분배 전략, 반복 활용법이 합격을 좌우한다.

이 글에서는 실제 합격자들의 루틴을 바탕으로 공부 순서, 시간 활용법, 과목별 공부 방법까지 체계적으로 정리한다.

초시생이나 독학생, 직장인 수험생이라면 더욱 필독해야 할 내용이다.

 

 

과목별 진입 순서 및 흐름

1~2개월	민법, 학개론	✔️ 루틴 만들기 중요: 공부 시간, 장소, 방식 고정 ✔️ 용어 노트 따로 정리: 생소한 법률 용어 중심 복습
3~4개월	민법, 학개론, 공법, 실무	✔️ 기출 3회독 이상 돌입 ✔️ 틀린 문제는 노트에 요약하여 주 1회 복습 ✔️ 공법은 용도지역부터 정리, 반복 중요
5개월	전 과목	✔️ 시험 시간 맞춰 모의고사 푸는 습관 ✔️ 실제 시험 흐름대로 1차 + 2차 연속 모의훈련 추천
6개월	전 과목	✔️ 공법/세법/공시법은 매일 짧고 자주 회독 ✔️ 출제 테마 위주 정리로 과락 방지 ✔️ 심화보단 반복, 새로운 정보는 최소화

 

 

 

과목별 진입 난이도, 우선순위, 공부 전략

공인중개사 시험의 핵심은 '전략적 선택'이다.
모든 과목을 똑같은 수준으로 공부하는 것은 오히려 실패 확률을 높인다.
다음은 과목별 특징과 우선순위, 공부 팁을 정리한 내용이다.

 

✅ 민법 및 민사특별법

• 우선순위: 1순위
• 진입 난이도: 매우 높음
• 공부 방법: 사례 중심 이해 + 조문 비교 + 반복 노출
• 활용 팁: 초반부터 시작해서 시험 전까지 계속 봐야 하는 과목.
  기본 개념 이해 → 기출문제 분석 → 오답노트 회독 순으로 진행.

✅ 부동산학개론

• 우선순위: 2순위
• 진입 난이도: 중간
• 공부 방법: 계산 문제 + 이론 반복
• 활용 팁: 기출 유사 문제 많음. 기출 5개년 반복하면 점수 확보 가능.
  두문자 암기와 계산 공식 암기를 병행해야 한다.

✅ 공인중개사법령 및 실무

• 우선순위: 3순위 (2차 중 1순위)
• 진입 난이도: 낮음
• 공부 방법: 조문 + 실무 흐름 정리
• 활용 팁: 단기간 점수 상승 가능.
  기출문제와 암기 노트 반복만으로 고득점이 가능하므로 마무리 정리용으로 적합.

✅ 부동산공법

• 우선순위: 4순위 (2차 중 가장 난이도 높음)
• 진입 난이도: 매우 높음
• 공부 방법: 도식 정리 + 테마별 비교 암기 + 지문 분석
• 활용 팁: 처음부터 매일 30분 이상 투자 필수.
  지속적인 누적 복습이 없으면 절대 점수 안 오름. 이해보다는 구조화가 핵심.

✅ 부동산공시법

• 우선순위: 5순위
• 진입 난이도: 중간
• 공부 방법: 절차 흐름도 + 숫자 암기
• 활용 팁: 사례 중심으로 반복하면 기억 지속력이 높아진다.
  특히 등기 절차와 우선순위는 반복 확인 필요.

✅ 부동산세법

• 우선순위: 6순위
• 진입 난이도: 낮음
• 공부 방법: 표 정리 + 계산 문제 풀이
• 활용 팁: 시험 1~2개월 전부터 집중 학습이 효과적.
  장기 보유공제, 1세대 1주택 등 자주 출제되는 주제를 집중적으로 정리하자.

 

 

과목별 시간 배분 전략 – 하루를 쪼개는 법

단순히 많은 시간을 투자하는 것이 능사는 아니다.
점수 확보가 쉬운 과목은 짧고 반복적으로, 난이도 높은 과목은 매일 루틴화해서 장기적으로 관리해야 한다.

✅ 1차 준비 시기 (0~3개월)

민법	90분	이론 → 사례 분석 → 기출풀이 반복
부동산학개론	90분	계산 문제 집중 훈련 + 개념 정리

📌  오전엔 민법 중심,
📌  오후나 저녁엔 학개론 계산 문제 푸는 루틴이 효과적이다.

 

✅ 2차 준비 시기 (4~6개월)

공법	60~90분	용도지역·행위제한 중심 반복 정리
실무	30분	조문 + 제재 조항 암기
공시법	30분	절차 순서 암기 + 숫자 중심 암기
세법	30분	핵심 테마 요약 + 세율 계산 훈련

📌  공법은 무조건 매일 30분 이상

📌  실무와 세법은 짧게 자주 반복하는 구조로 관리해야 한다.

 

 

과목별 반복 활용 전략 – 단기 합격자들의 공통점

 

🎯  과목별 우선순위 → 월별 계획 → 시간 루틴 → 반복 회독

 

단기간에 합격한 사람들의 공통된 공부 습관은 '반복'과 '루틴'이다.
하지만 그 반복은 단순히 보는 게 아니라, '다르게 반복하는 것'이다.

 

• 민법: 오답노트 만들기 → 오답 다시 풀기 → 설명 다시 보기 → 자기 말로 설명
• 학개론: 계산 문제 5번 풀기 → 오답 다시 정리 → 공식 다시 적기
• 공법: 테마별 요약 정리 → 문제 푼 후 같은 테마 다시 복습
• 실무: 조문을 처음부터 다시 읽지 말고 제재 조항만 집중 복습
• 세법: 주제별 미니 요약본 만들기 (1세대 1주택, 장기보유공제 등)
• 공시법: 등기 절차를 흐름도로 그려보고, 빈칸 채우기 방식으로 반복

이처럼 반복을 “같은 방식”으로 하지 말고, 듣고, 보고, 쓰고, 말하면서 다양한 채널로 학습해야 기억 지속력이 높아진다.

 

 

공부 순서와 시간 전략이 곧 합격 전략이다

공인중개사 시험은 공부량이 아니라 공부 방향이 승패를 좌우한다.
순서를 잘못 잡으면 멘탈이 무너지고, 점수가 오르지 않는다.
하지만 우선순위를 알고, 시간 배분을 체계화하면 누구든지 6~1년 안에 1·2차를 모두 통과할 수 있다.

지금부터라도 무작정 책을 펼치기 전에 “내가 오늘 무엇을 왜 공부하는가”를 먼저 정리하자.
공부는 양보다 질이고, 질은 순서에서 출발한다.
오늘 정한 순서가, 내년 자격증의 방향이 된다.